Wat is Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?

Als u een huis gaat kopen of heeft gekocht, heeft u waarschijnlijk een hypotheek nodig. U maakt daarvoor een afspraak met een financieel adviseur. Hij of zij kan u exact uitleggen welke mogelijkheden er zijn. Eén van die mogelijkheden is Nationale Hypotheek Garantie, ofwel NHG. Maar wat houdt dit eigenlijk in. En wanneer komt u hiervoor in aanmerking. In dit artikel vindt u een beschrijving van NHG. Ook wordt kort stilgestaan bij de voordelen die NHG voor u kan opleveren.

Wat is NHG

NHG is een garantie die u kunt afsluiten bij uw hypotheek. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) verzorgt de uitvoering van de NHG.

NHG is bedoeld om kopers van een woning die een hypotheek afsluiten te beschermen. Als u door omstandigheden de hypotheek niet meer kunt betalen en u moet noodgedwongen de woning verkopen, kan dit vervelende gevolgen hebben. U kunt met een zogenaamde restschuld blijven zitten. Bijvoorbeeld als de woning minder geld opbrengt dan de hoogte van uw hypotheek.

voorbeeld
U heeft een woning met een hypotheek met NHG. De hypotheek bedraagt Eur. 200.000,-. Doordat u werkloos wordt, kunt u de hypotheek niet meer betalen. U besluit de woning te verkopen. De woning wordt verkocht voor Eur. 190.000,-. U heeft dus nog Eur. 10.000,- tekort om de hypotheek af te betalen. Dit noemt men een restschuld.

Als u NHG heeft, dan neemt de Stichting WEW deze schuld van u over. Zij betalen de bank Eur. 10.000,-. U heeft dus geen schuld meer bij de bank. Uw schuld van Eur. 10.000,- heeft u nu bij de stichting WEW.

NHG is een garantie. Dit betekent dat, als u aan bepaalde voorwaarden voldoet, de stichting uw schuld kan kwijtschelden. Dit kan gebeuren als de werkloosheid in het voorbeeld niet uw schuld was. Ook speelt mee of u zelf actief heeft meegeholpen aan de verkoop van uw woning. Met andere woorden; als u er alles aan doet om de schuld te beperken, heeft u grote kans dat u zonder restschuld de woning kunt verkopen.

Waarom is NHG een voordeel

Behalve het voordeel van een eventuele kwijtschelding van uw schuld, heeft NHG nog enkele voordelen. Omdat de bank in de meeste gevallen altijd haar geld terugkrijgt, kan het rentepercentage voor de hypotheek verlaagd worden. Dit scheelt bij sommige banken wel 0,4%. Voor een hypotheek van Eur. 200.000,- betekent dit, dat u bruto Eur. 800,- per jaar minder rente betaalt.

Een ander voordeel is dat NHG u automatisch behoedt voor een te hoge hypotheek. De normen van NHG zijn streng. Er mag onder geen enkele voorwaarde worden afgeweken van deze normen. U zult dus waarschijnlijk een minder hoog bedrag kunnen lenen, als uw hypotheek met NHG wordt afgesloten. Ik noem dit een voordeel, omdat u wordt beschermd tegen de hypotheekadviseur die u een te hoge hypotheek aanbiedt. Hiermee is overigens niet gezegd dat een hypotheekadviseur dit altijd doet, maar helaas komt het nog steeds voor.

Er is nog een voordeel, dat door sommigen als een nadeel wordt gezien. NHG vindt dat u moet zorgen dat de hypotheek ook wordt afbetaalt. Dit kan tijdens de looptijd van de hypotheek, maar ook erna. Het grote voordeel hiervan is dat u geen volledig aflossingsvrij hypotheek heeft. U bouwt "vermogen" op. Het nadeel hiervan is dat het opbouwen van vermogen geld kost. De kosten per maand kunnen daarom hoger uitvallen in vergelijking met een aflossingsvrije hypotheek. Bij deze hypotheek bouwt u immers geen vermogen op. Als uw een hypotheek met NHG sluit, dan mag u voor maximaal 50% van de waarde van de woning een aflossingsvrije hypotheek nemen.

Voorbeeld
U heeft een woning gekocht. Voor het betalen hiervan sluit u een hypotheek met NHG af voor Eur. 220.000,-. De waarde van de woning is Eur. 200.000,-. Dit is vastgesteld door een taxateur. Om de kosten per maand zo laag mogelijk te houden, wilt u een zo hoog mogelijk gedeelte van de hypotheek aflossingsvrij. Door de regel van NHG mag dit maximaal Eur. 100.000,- zijn. Voor de overige Eur. 120.000,- zult u een andere hypotheekvorm moeten kiezen. Bij deze vorm dient u direct af te lossen of vermogen op te bouwen voor de toekomst.

Kosten

Alles kost geld. Zeker garanties. Voor NHG betaalt u ook kosten. Dit is eenmalig 0,45% (huidige tarief) van de totale hypotheek die u nodig heeft. Als u een hypotheek van Eur. 200.000,- afsluit, betaalt u dus eenmalig Eur. 900,-. Deze kosten kunt u overigens van uw inkomen aftrekken. Doordat u minder inkomen opgeeft aan de belastingdienst, hoeft u ook minder belasting te betalen. U heeft dus een belastingvoordeel. Als u de kosten "meefinanciert" (dat wil zeggen dat u voor Eur. 900,- meer hypotheek opneemt om deze kosten te kunnen betalen), dan is de rente die u hierover betaalt niet aftrekbaar van uw inkomen. Hierover heeft u dus geen belastingvoordeel.

Maximale hypotheek

Vanaf 1 juli 2009 is de grens voor NHG verhoogd van Eur. 265.000,- naar Eur. 350.000,-. Deze verhoging is tijdelijk en geldt tot 1 januari 2011. De overheid probeert hiermee de huizenmarkt te stimuleren.

Als u een huis koopt, moet u rekening houden met de maximale koopsom. De stichting WEW heeft bepaalt dat NHG niet alleen afhankelijk is van de hoogte van de hypotheek. Om de maximale koopprijs te berekenen, gaat de stichting uit van een vast percentage aan kosten. Dit is voor een bestaande woning 12% en voor een nieuwbouwwoning 8%. De maximale koopsom bedraagt hierdoor:
voor bestaande woningen Eur. 350.000,- / 1,12 = Eur. 312.500,-
voor nieuwbouwwoningen Eur. 350.000,- / 1,08 = Eur. 324.074,-

Voor het berekenen van de maximale koopprijs kunnen uitzonderingen optreden. Deze zijn echter te ingewikkeld om hier te bespreken. Het artikel zou dan onnodig lang en lastig te lezen worden. Uw hypotheekadviseur kan u hierover informeren.

Risico bij overlijden verzekeren

NHG wil dat u verzekerd bent bij eventueel overlijden. Hiervoor is een regel opgesteld. Deze regel geeft exact aan hoeveel u minimaal dient te verzekeren.

De regel is, dat voor elk inkomen dat nodig is het bedrag boven 80% van de waarde van de woning verzekerd moet worden. Dat klinkt ingewikkeld. Daarom een voorbeeld.

Stel u gaat samenwonen en koopt met uw partner een huis. U heeft beide een inkomen van Eur. 25.000,-. U wilt een hypotheek van Eur. 180.000,-. De waarde van de woning is Eur. 160.000,-.
NHG eist dat u beide een levensverzekering afsluit. Met 1 inkomen kunt u namelijk geen Eur. 180.000,- lenen. De hoogte van de levensverzekering is minimaal Eur. 52.000,- per persoon. Dit wordt als volgt berekend:

hypotheekbedrag - (waarde van de woning x 80%) =
Eur. 180.000,- - (Eur. 160.000 x 80%) = Eur. 52.000,-.

Of dit bedrag voldoende is, is afhankelijk van uw persoonlijke situatie. In dit voorbeeld betekent het concreet dat, indien één van u beiden komt te overlijden, de overblijvende partner met een hypotheek van Eur. 128.000,- achterblijft (Eur. 180.000 - Eur. 52.000). Bespreek dit altijd met uw financieel adviseur.

Conclusie

Nationale Hypotheek Garantie is een garantie die u altijd moet bespreken met uw financieel adviseur. Het kan u veel voordeel opleveren. Bovendien wordt u door NHG beschermt tegen een te hoge hypotheek. Heeft u bovendien een lager inkomen, bespreek dan de eventuele mogelijkheden van Koopsubsidie of de Starterslening.